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尧都区棚户区(城中村)改造房屋征收与补偿办法(试行)

来源:|日期:2017-08-31 浏览次

尧区办发〔2017〕27号


第一章  总则

   第一条  为规范我区棚户区(城中村)房屋征收与补偿活动,保障被征收房屋所有权人的合法权益,维护公共利益,根据《中华人民共和国土地管理法》《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规、政策和临汾市政府2017年第21次常务会会议纪要精神,结合我区实际制定本办法。
   第二条  尧都区城市规划区内的棚户区(城中村)改造房屋及地上附着物征收与补偿,适用本办法。
   第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
   第四条  区房屋征收部门负责组织实施房屋征收补偿和政策宣传解释等工作。
   区直各部门按照各自职责分工,互相配合,确保房屋征收与补偿工作顺利进行。
   第五条  区房屋征收部门根据工作需要,可以委托房屋征收实施单位进行房屋征收补偿工作,并对其行为和后果负责。

第二章   征收调查与决定

   第六条  根据棚户区(城中村)改造计划,需要征收房屋时,由区政府做出房屋征收决定。
   第七条  区政府在做出房屋征收决定前,区房屋征收部门应对房屋征收范围内的房屋权属、位置、用途、面积、结构、居住户数和人口、地上附着物种类和规格等情况进行调查、登记。
   第八条  区房屋征收部门根据区政府工作部署和安排,在充分掌握房屋征收范围内基本情况的基础上,拟定房屋征收补偿方案,报区政府批准。
   第九条  房屋征收范围确定后,被征收人不得进行下列活动:
   (一)新建、扩建、改建房屋及其附属物;
   (二)改变房屋和土地用途;
   (三)建立新的房屋租赁关系;
   (四)其它可能增加补偿安置面积和安置补偿款的行为。
   第十条  被征收房屋的补偿安置面积核定,以被征收人或房屋承租人(房屋使用权人)持有的房屋权属有效证件、证明等资料为依据进行核定。
   第十一条  被征收房屋权属不明确的,由区政府组织国土、住建、审计、财政等有关部门进行依法认定。
   第十二条  逾期临时建筑物和违法、违规、违章建筑物一律不予补偿。
   第十三条  房屋征收范围、入户调查结果、征收补偿安置方案、房屋征收决定、选定评估机构等按照相关规定进行公告、公布、听证或论证。

第三章  评估

   第十四条  被征收房屋价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
   第十五条  被征收房屋价值评估应当考虑房屋区位、用途、面积、结构、新旧程度、完损状况、土地使用面积和权属等因素。
   第十六条  被征收房屋价值评估时点,为房屋征收决定公告之日。
   第十七条  评估机构的选取按以下流程进行:
   (一)区房屋征收部门通过“政府集中采购”方式,确定一定数量的具有相应资质的评估机构;
   (二)区房屋征收部门与被征收人协商,在已采购的评估机构当中选定某一评估机构,或由被征收人从已采购的评估机构当中随机抽取选定某一评估机构;
   (三)公告选定的房地产评估机构。
   第十八条  被征收人或区房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核;对复核结果仍有异议的,应当自收到评估复核报告之日起10日内,向当地房地产估价专家委员会申请鉴定。
 
第四章  补偿安置方式

   第十九条  房屋征收补偿安置方式由被征收人自主决策,可以选择货币化安置,也可以选择产权调换安置。
   第二十条  货币化安置包括三种形式:一是,纯货币安置;二是,政府购买存量商品房源安置;三是,政府搭建平台居民自主购买房屋安置。
   第二十一条 纯货币安置。区房屋征收部门全额支付被征收人安置补偿款,由被征收人自主安置。
   (一)被征收房屋价值补偿,不低于房屋征收决定公告之日周围类似房地产的市场价格。
   (二)房屋价值补偿,根据房屋价值评估单价和房屋补偿安置面积为基数计算。
   第二十二条  政府购买存量商品房源安置。区房屋征收部门统一购买房地产市场存量商品房,用于安置被征收人。
   (一)区政府成立购买存量商品房领导小组和谈判小组,由谈判小组根据《政府采购法》采购程序开展谈判工作。
   (二)购买存量商品房面积,根据被征收人房屋补偿安置面积为基数确定。
   (三)购买存量商品房,采用竞争性谈判或单一来源采购方式,开展购买工作。
   (四)购买存量商品房工作流程:拟定采购方案→区政府审核→选择合适房源→采购安置房→区房屋征收部门与商品房开发企业签订安置房购买合同→购房合同备案→签订房屋征收补偿协议→被征收人、区房屋征收部门、开发企业签订三方安置协议。
   (五)三方安置协议签订后,按照房屋征收补偿方案、房屋征收补偿协议、三方安置协议,结算购房款和安置补偿款。
   第二十三条  政府搭建平台居民自主购买房屋安置。区房屋征收部门统一从房地产市场征集房源,由被征收人从征集的房源中购买合适房屋自主安置。
   (一)区住房保障主管部门组织搭建商品房购买服务平台。
   (二)区房屋征收部门负责收集整理被征收人房源需求信息,并将信息报服务平台。
   (三)服务平台负责收集信誉良好、质量保证、无不良记录、五证齐全的房地产开发项目房源。
   (四)区房屋征收部门根据服务平台提供的房源信息,通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判等方式,选择合适房源。
   (五)区房屋征收部门负责将合适的房源信息报服务平台,由服务平台统一公布房源信息,供被征收人选购。
   (六)自主购买安置房工作流程:建立服务平台→收集房源信息→选择合适房源→选购安置房→被征收人与商品房开发企业签订选房确认单和购房合同→区房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议。
   (七)被征收人签订房屋补偿征收协议后,按照购房合同和房屋征收补偿协议结算安置补偿款。
被征收人安置补偿款额度低于商品房价格的,不足部分自行补足;被征收人安置补偿款额度高于商品房价格的,购房后的余款,予以结清。
   第二十四条  产权调换安置。区房屋征收部门利用已建房屋或新建房屋,用于安置被征收人。
   (一)被征收人产权调换面积,根据房屋补偿安置面积为基数确定。
   (二)被征收人进行产权调换时,产权调换面积超出或小于补偿安置面积的,按房地产市场价格结算面积差价。房地产市场价,经评估机构评估确定。
   (三)被征收人进行产权调换时,应根据被征收房屋与产权调换房屋结构的不同,结算结构差价。房屋结构差价经评估机构评估确定。
   (四)被征收人进行产权调换时,房屋缺少水、电、暖、门、窗等配套设施,达不到成品房条件的,在计算房屋补偿安置面积时,按一定比例适当扣减。
   (五)被征收人依照搬迁先后顺序选择产权调换房屋。

第五章  私有房屋征收补偿

   第二十五条  集体土地上的院落式住宅房屋补偿
   (一)被征收房屋的补偿安置面积,按土地使用权有效证件记载的合法面积(不包括临时占地面积)的1.5倍计算。
   被征收房屋面积,超出土地使用权有效证件记载的合法面积1.5倍的面积,按被征收房屋建筑成本价予以补偿;
   被征收房屋面积,不足土地使用权有效证件记载的合法面积1.5倍的,不足面积在产权调换时,按被征收房屋建筑成本价交纳面积差价。
   (二)被征收人土地使用权有效证件、证明登记载明的土地超占面积上的房屋,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   (三)被征收房屋属临街房屋,且从事经营活动、经营手续齐全的,适当给予经营损失补偿。
   (四)被征收人以购买、转让、赠予、继承等方式取得被征收房屋所有权,没有办理土地或房屋权属变更登记的,经所在地村委会或居委会出具房屋权属证明后,在上述补偿标准的基础上适当扣减后予以补偿。
   (五)被征收人土地使用权合法面积,按以下时间节点和依据确认:
   1.1987年1月1日以前的,依土地管理部门颁发的《宅基地使用证》或《集体土地使用证》或各级政府批准文件或村委会出具的证明等有效权属资料核定;
   2.1987年1月1日之后的,依土地管理部门颁发的《宅基地使用证》或《宅基地审批表》或《集体土地使用证》等有效权属资料核定。
   第二十六条  国有土地上的院落式住宅房屋补偿
   (一)被征收房屋的补偿安置面积,按房屋所有权有效证件记载的合法面积为基数计算。
   (二)被征收房屋有权属凭证且登记载明房屋面积的,按以下标准计算补偿安置面积:
   被征收房屋权属凭证登记载明的房屋通体为一层的,主房面积按“征1还1.5”计算。附房按“征1还0.8”计算;
   被征收房屋权属凭证登记载明的房屋部分或全部为2层及2层以上的,主房一层面积按“征1还1”计算,主房2层及2层以上面积按“征1还0.8”计算。附房面积按“征1还0.8”计算;
   其它没有在权属凭证上登记载明的房屋面积,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   (三)被征收房屋没有权属凭证或权属凭证无登记载明房屋面积的,按土地使用权有效证件记载的合法面积的1.5倍计算补偿安置面积。
   被征收房屋面积,超出土地使用权有效证件记载的合法面积1.5倍的面积,按被征收房屋建筑成本价予以补偿;
   被征收房屋面积,不足土地使用权有效证件记载的合法面积1.5倍的,不足面积在产权调换时,按被征收房屋建筑成本价交纳面积差价。
   (四)被征收人土地使用权有效证件、证明登记载明的土地超占面积上的房屋,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   (五)被征收人以购买、转让、赠予、继承、法院判决等方式取得被征收房屋所有权,没有办理土地或房屋权属变更登记的,经公证处或司法机关或市房地产管理部门出具房屋权属证明后,依照上述补偿标准予以补偿。
   第二十七条  单元式住宅房屋补偿
   (一)被征收房屋权属凭证、证明等相关资料齐全的,按房屋面积“征1还1.2”计算补偿安置面积。
   (二)被征收房屋权属凭证、证明等相关资料不齐全或没有的,由区政府组织国土、住建、审计、财政等有关部门进行依法认定。
   第二十八条  经营性非住宅房屋补偿
   (一)被征收房屋土地使用权以“出让”方式取得,且商用房权属登记、工商税务登记等相关资料齐全的,按“征1还1”计算经营性房屋补偿安置面积。已办理商用用房权属登记或持商用房销售合同、不动产发票的,经审核、认定后,按“征1还1”计算经营性房屋补偿安置面积。
   (二)被征收房屋土地使用权以“划拨”方式取得,且商用房权属登记、工商税务登记等相关资料齐全的,被征收人交纳土地出让金后,按“征1还1”计算经营性房屋补偿安置面积。
   (三)被征收房屋没有商用房权属登记的,按第二十六条或第二十七条相关规定予以补偿;有充分证据证明从事经营活动,且经营手续齐全的,适当给予经营损失补偿。
   (四)被征收人经营性房屋补偿安置面积可以按一定比例折换居住房屋补偿安置面积。
   第二十九条  公有住宅房屋征收补偿
   (一)被征收房屋属单位产、同屋异产房屋公产部分、宗教产的,经房屋产权单位核准同意,并经评估机构对房屋价值评估后,参照评估价,可以由房屋使用权人购买原房屋。购买后,按个人居住房屋进行补偿。
   原房屋面积以外的自建房屋面积,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   (二)被征收房屋属承租国有公房的,房屋使用权人通过市、区住房保障主管部门核实无其它住房,且符合住房保障条件的,经房屋产权单位核准同意,并经评估机构对房屋价值评估后,参照评估价,由房屋使用权人购买原房屋。购买后,按个人居住房屋进行补偿。
   原房屋面积以外的自建房屋面积,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。

第六章  单位办公、生产型房屋及其它房屋征收补偿

   第三十条  单位办公、生产型房屋补偿
   征收单位办公、生产型房屋,权属凭证、证明等相关资料齐全的,不计算房屋补偿安置面积。按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   被征收房屋权属凭证、证明等相关资料不全或没有的,由区政府组织国土、住建、审计、财政等部门进行依法认定。
   第三十一条  地下建筑物补偿
   (一)地下建筑物包括:地下室、地下车库、地下仓库、地下商铺等地面以下的成品建筑物。
   (二)征收地下建筑物不计算房屋补偿安置面积,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   第三十二条  临时占地上的房屋补偿
   征收临时使用土地上的房屋,在土地临时使用批准期内的,按被征收房屋建筑成本价予以补偿。
   第三十三条  其它地上附着物补偿
   征收简易(临建)房屋、围墙、管道、硬化地面、树木等其它地上附着物,参照《房屋及地上附着物指导价》予以合理补偿。

第七章  房屋价值补偿以外的其它补偿

   第三十四条  生产型、经营性房屋停产、停业损失补偿
   (一)征收单位房屋,造成停业、停产损失的,一次性给予停业、停产损失补偿,并按以下方式之一确定补偿标准:
   1.按被征收房屋价值补偿款的1%计算;
   2.按被征收人上一年度纳税的税后月平均净利润计算。税后月平均净利润无法认定的,由评估机构进行评估确定;
   3.按被征收房屋上年度租金收益计算。租金收益无法认定的,由评估机构进行评估确定。
   (二)征收决定公告之日前已停业、停产的,不再计算停业、停产损失补偿。
   第三十五条  搬迁补偿
   (一)实施房屋征收应当先补偿,后搬迁。搬迁费用一次性支付。
   (二)被征收人货币化安置或先安置后搬迁的,计算一次搬迁补偿。
   被征收人选择产权调换的,按两次计算。搬迁、回迁各一次。
   (三)安置补偿款兑现或结算后,被征收人应在15日内完成搬迁,腾空房屋。
   (四)搬迁补偿标准:
   1.被征收房屋为居住用房的,搬迁补偿按被征收房屋面积计算,每平方米5元。搬迁补偿最低不少于600元。
   2.被征收房屋为生产用房的,搬迁补偿按被征收房屋面积计算,每平方米15元。
   3.被征收房屋为营业、办公、仓库等经营性非居住用房的,搬迁补偿按被征收房屋面积计算,每平方米10元。
   4.机械设备、材料货物搬迁补偿,由区房屋征收部门与被征收人协商确定。
   (五)被征收人在征收补偿方案确定的期限内签订协议并完成搬迁的,给予奖励。
   (六)被征收人完成搬迁,腾空房屋后,须保持原房屋结构完整、设施齐全。不得损坏和拆除门、窗、暖气、管网、表等原房屋附属设施,违者赔偿。
   第三十六条  临时安置补偿
   (一)被征收人临时安置补偿按被征收房屋面积计算。安置过渡期内,每月每平方米3元,临时安置补偿最低每月不少于1000元。非因被征收人原因,过渡期满不能提供安置的,从逾期之月起,临时安置补偿每年以10%的比例递增。
   (二)被征收人选择产权调换期房安置的,低层和多层房屋的过渡期限不超过24个月;中高层和高层房屋的过渡期限不超过36个月。
   (三)临时安置补偿期限,从搬迁之月起,至安置房交付后6个月末止。
安置房交付时间以领取安置房钥匙之日确定。
   (四)被征收人选择货币化安置的,不再计算临时安置补偿费用。

第八章  签订协议和补偿款结算支付

   第三十七条  实施棚户区(城中村)改造,征收个人、单位房屋的,由区房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议。
   第三十八条  房屋征收补偿协议应包括:征收补偿标准、补偿安置方式、补偿安置面积、房屋价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、停业停产损失补偿、搬迁期限、过渡期限、产权调换房屋的具体情况、房屋差价结算方式、安置补偿款支付时间、违约责任、解决争议的办法等需要明确的事项。
   第三十九条  被征收人安置补偿款包括:房屋价值补偿款(合法建筑、超建、临建、地下建筑等房屋补偿款)、搬迁补偿款、临时安置补偿款、停业停产损失补偿款、其它补偿款(地上附着物等其它补偿款)。
   第四十条  区房屋征收部门与被征收人结算安置补偿款时,需考虑下列扣减因素:
   (一)被征收房屋面积或产权调换面积超出或不足(小于)补偿安置面积时的面积差价;
   (二)被征收房屋与产权调换房屋的结构差价;
   (三)被征收房屋缺少必要配套设施,达不到成品房条件的扣减金额。
   第四十一条  被征收人选择纯货币安置的,从签订房屋征收补偿协议之日起,应在15日内兑现安置补偿款。
   第四十二条  被征收人选择购买存量商品房源安置的,从签订三方安置协议之日起,应在30日内结算安置补偿款及购房款。
   第四十三条  被征收人选择政府搭建平台自主购买安置房的,从签订房屋征收补偿协议之日起,应在15日内结算安置补偿款(购房款)。
   第四十四条  被征收人选择产权调换安置的,从签订房屋征收补偿协议之日起,应在15日内兑现安置补偿款。

第九章  住房保障规定

   第四十五条  被征收人补偿安置面积不足45平方米的,45平方米以内,不结算结构差价和面积差价;60平方米以内按成本价结算;超出60平方米按市场价结算;分类价格按区域划分,由区房屋征收部门会同区价格主管部门确定。
   第四十六条  被征收人居住公产房,如果无能力购买该房屋,又符合住房保障条件的,经区住房保障主管部门审核,并公示无异议后,可申请一套公租房。原房屋由产权单位收回。
   第四十七条  被征收人为低保户、特困户,无力缴纳面积差价的,按同屋异产处置。
   第四十八条  被征收人同时享受棚户区(城中村)改造其它优惠政策。

第十章 争议解决和法律责任

   第四十九条  区房屋征收部门与被征收人在房屋征收补偿方案确定的期限内,达不成协议或房屋产权不明确的,由区政府作出补偿决定。
   第五十条  被征收人对房屋征收决定或补偿决定不服的,可依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。
   第五十一条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,而且在补偿决定期限内又不搬迁的,由区政府依法申请人民法院强制执行。
   第五十二条  房屋征收补偿协议签订后,一方当事人不按照协议约定履行义务的,另一方当事人可依法提起诉讼。
   第五十三条  区房屋征收部门、房地产评估机构、相关行政管理部门工作人员在房屋征收工作中不履行职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按情节轻重给予相应处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   第五十四条  采用暴力,威胁或者煽动闹事、侮辱、谩骂工作人员,阻碍依法进行房屋征收与补偿工作的,依法追究责任。

第十一章  附则

   第五十五条  本办法所提到的房屋面积均指房屋建筑面积。
   第五十六条  本办法所提到的房地产市场价是指被征收房屋周围类似房地产在评估时点的平均交易价格。
   第五十七条  本办法没有涉及到的房屋征收补偿事项和标准,按照房屋征收补偿方案执行。
   第五十八条  本办法在实施过程中,根据实际情况需要调整时,由区政府作出补充修改。
   第五十九条  区政府原房屋征收补偿相关规定,与本办法不一致的,以本办法为准。
   第六十条  本办法由区房屋征收部门负责解释。
   第六十一条  本办法自发布之日起试行。



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